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　　2024年上海第三批次集中土拍现场，静安区青云路两宗相邻的纯住宅地块引来了14家房企疯抢，最终保利置业与苏河湾集团以联合体形式摘得，成交总价47.2亿元，楼板价43219元/㎡，房地联动价11.75万/㎡。这个结果在当时并没有引发太多舆论关注，但放在静安苏河湾的发展脉络里看，却有着特殊的战略意义——这是苏河湾北岸最后一宗连片开发的纯住宅用地，没有保障房配建，没有商业办公占比，天生就是为高端改善客群量身打造的稀缺标的。

　　彼时的苏河湾正处于价值兑现的关键节点：“一江一河”规划落地已满三年，苏州河两岸42公里滨水步道全线贯通，苏河湾万象天地、四行仓库、慎余里等文化商业地标相继落成，整个片区已从传统的老工业区转型为兼具历史底蕴与现代活力的中央活动区。但对应的居住供应却存在明显的断层：房龄10年以上的次新房均价已突破13万/㎡，新晋豪宅项目总价普遍超过2000万，面向1000-1800万预算段的纯改善住宅几乎空白。

　　保利与苏河湾集团的联手，恰好填补了这个市场缺口。作为深耕上海20余年的央企，保利置业深谙上海改善客群的核心需求——他们不需要概念堆砌的“网红盘”，也不需要华而不实的过度装修，要的是纯粹的居住环境、便捷的通勤条件、稳定的交付保障，以及符合身份的圈层氛围。而苏河湾集团作为静安区属国企，熟悉区域规划细节，掌握本地资源，双方的组合堪称“央企品质+本土资源”的黄金搭档。

　　拿到地块后，两大房企并没有急于入市，而是花了整整8个月打磨产品方案。先后推翻了13版规划设计，最终放弃了利润更高的“高层+叠墅”高低配布局，选择了“8栋17-25层高层+4栋3层联排”的均匀排布，把社区中央最好的位置留给了中央景观带，最大楼间距达到65米，保证每一户都能享受到充足的采光和景观。整个社区容积率控制在2.6，绿化率35%，规划总户数486户，车位配比1:1.3，全人车分流设计，这样的指标在内环核心区的纯住宅项目中属于第一梯队。

　　2025年11月，在黄浦江畔的1862船厂，保利置业正式发布高端“誉”系产品线，“誉静安”作为“誉”系的首发作品惊艳亮相。定位“苏河湾3.5代静奢住区”，主打“小面积、高得房、全精装”的实用主义改善路线万预算客群的核心需求。2025年12月首批房源入市，216套房源吸引了580多组客户认购，开盘当天售罄；2026年5月加推二批次176套房源，同样在一周内清盘，用市场表现印证了产品定位的成功。

　　在行业调整期，购房者最担心的就是“货不对板”，而誉静安从开发之初就坚持“实景先行”的原则，把所有承诺都落到了实处。2025年10月，项目首次开放实买球入口景示范区，包括宽40米的府门、500米长的中央景观轴、2500㎡的下沉式会所，甚至连实体样板间和未来的入户大堂都做了1:1的实景呈现，客户可以直观地看到未来的居住环境。这种“先看实景再买房”的模式，在当下的新房市场中非常难得。

　　从工程进度来看，项目的推进速度稳中有进：2025年7月拿地，9月就完成了规划公示，12月首批房源取得预售许可证时，工地已经建到了12层以上；2026年3月，所有高层楼栋全面结构封顶，外立面的干挂石材和铝板开始铺设；2026年5月，架空层实景示范区开放，儿童游乐区、健身区、书吧等功能空间全部实景呈现，客户可以实地感受社区的公共配套。

　　为了保证装修品质，项目的精装标准全部采用一线品牌，且所有标准都写进了购房合同，没有“同等档次”的模糊表述：中央空调用的是大金，地暖是威能，新风系统是霍尼韦尔，厨房用的是嘉格纳六件套，卫浴用的是劳芬智能马桶和当代五金，入户门配备凯迪仕智能门锁，全屋搭载华为全屋智能系统，可以通过手机APP控制灯光、空调、窗帘等设备。这种透明的做法，也让很多购房者吃下了定心丸。

　　按照目前的工程进度，项目预计2028年3月整体精装交付，比合同约定的时间提前了3个月。保利置业的工程负责人在接受媒体采访时说：“我们做的不是一锤子买卖，而是要给业主一个住几十年的家，每一个细节都不能马虎。我们宁愿慢一点，也要把品质做好，不辜负购房者对我们的信任。”

　　誉静安的产品设计，没有玩太多花里胡哨的概念，而是实实在在地解决改善家庭的痛点。很多客户看完样板间之后的第一感受是：“这个户型就是我想要的。”

　　先看社区的整体规划。整个社区采用“东韵西境”的美学设计理念，外立面采用100%全石材+铝板材质，搭配大面宽玻璃幕墙，既符合海派建筑的典雅气质，又兼具现代建筑的简约时尚。社区内部的景观设计采用“一轴两带三园”的布局：中央景观轴长约500米，两侧种植了全冠移植的香樟、银杏、鸡爪槭等名贵树种，一年四季都有不同的景致；两条健康跑道总长约1.2公里，串联起三个主题公园——儿童嬉戏园配备了全年龄段的游乐设施，运动公园有篮球场、羽毛球场，长者休闲区则设置了休息座椅和棋类桌。

　　最让客户心动的是2500㎡的下沉式会所，这在同价位的项目中几乎是独一份的。会所里有恒温泳池、专业健身房、私宴会客厅、儿童托管区，业主刷脸就能进入，不用再跑到外面的商业中心去健身、聚会。对于有孩子的家庭来说，儿童托管区可以让家长在健身的时候放心地把孩子交给工作人员照顾，非常实用。

　　户型设计更是精准击中了不同家庭的需求： 89㎡的三房两厅一卫是起步户型，三开间朝南，面宽约8.8米，U型厨房可容纳两个人同时操作，北向的小房间可以作为书房或者儿童房，得房率约82%，总价约1050万，是刚需上车静安内环的最低门槛。 102㎡的三房两厅两卫是主力户型，做了经典的飞机户型，南北通透，没有浪费的空间，主卧是带独立卫生间的套房设计，适合三口之家改善居住，总价约1200万，性价比最高。 119㎡的三房两厅两卫，客厅面宽达到了5.4米，还做了南北双阳台，南向阳台宽约5.4米，北向阳台可以作为家政空间，储物能力很强，适合对生活品质有要求的改善家庭，总价约1400万。 143㎡的四房两厅两卫是大平层产品，四开间朝南，面宽约14米，LDKB一体化设计，客厅、餐厅、厨房、阳台连通成一个整体，空间感非常强，适合二胎家庭或者三代同堂居住，总价约1680万。 245-286㎡的滨水联排，地上三层、地下两层，带独立庭院和私家车库，实现了“有天有地”的居住梦想，总价约3000万起，是内环核心区为数不多的低密别墅产品。

　　所有户型都没有消防连廊，私密性和采光通风都比普通高层好很多。窗户用的是三层中空玻璃，隔音效果非常好，即使靠近马路的楼栋，关窗之后也基本听不到噪音。

　　我们采访了9位已经认购誉静安的业主，他们的职业涵盖了陆家嘴金融从业者、南京西路白领、医生、教师、私营业主等，购房目的以自住为主。他们的反馈既有对项目优势的认可，也有对实际居住中可能遇到问题的担忧，远比宣传资料来得真实。

　　32岁的陈先生是陆家嘴一家券商的分析师，之前租住在浦东张江，每天通勤要1个半小时。他买的是102㎡的三房，最看重的就是项目的交通便利性：“我算了一下，从小区走到8号线号线站就到陆家嘴，全程不到25分钟，每天能多睡1个小时。”他说，“我也看过其他项目，要么离地铁远，要么总价太高，这个项目刚好符合我的预算和需求。”

　　35岁的李女士是静安区的一名小学老师，买的是119㎡的三房，把父母从老城区接过来一起住。她最满意的是周边的配套：“步行10分钟就是静安大悦城，平时逛街、吃饭、遛娃都很方便。附近还有上海市中医医院、长征医院等三甲医院，父母年纪大了，看病也很方便。”她对社区的会所也很期待：“以后下班可以去会所游泳，周末可以带孩子去苏州河步道散步，不用出社区就能满足大部分生活需求。”

　　42岁的张先生是做外贸生意的私营业主，买的是143㎡的四房。他看中的是这个项目的稀缺性：“静安内环的纯住宅地块本来就少，双央企开发的项目更是没有，我买这个房子主要是为了资产保值，毕竟内环的房子抗跌性强。”他说，“这个价格在徐汇滨江只能买个100㎡左右的高层，在这里能买个143㎡的四房，我觉得很值。”

　　38岁的王女士是一名医生，买的是89㎡的三房，准备给孩子上学用。她最看重的是静安区的教育资源：“静安区的教育质量在全市都是排在前列的，项目对口的闸北实验小学是区重点，以后孩子上学不用愁。而且项目离我工作的医院只有10分钟车程，上班也很方便。”她说，“虽然面积不大，但一家三口住足够了，等以后孩子大了再换大房子。”

　　当然，业主们也提到了一些需要时间验证的问题。最集中的担忧是教育配套的确定性：“销售说对口闸北实验小学，但具体的学区划分要等交房之后才能确定，我们家孩子2029年就要上小学了，现在还有点担心。”王女士说，“不过静安区的教育资源整体不错，就算不是闸北实验小学，应该也差不到哪里去。”

　　其次是周边的城市界面问题：“项目旁边还有一些老小区和待拆迁的地块，短期内可能会有一些噪音和灰尘，希望能快点拆迁改造，提升整个区域的城市界面。”陈先生说，“不过苏河湾的规划已经落地了，这些老小区迟早会拆的，只是时间问题。”

　　还有业主提到了高峰期地铁的拥挤问题：“8号线早高峰的时候人挺多的，从西藏北路站上车基本没有座位，要站到人民广场才有空位。”在人民广场上班的刘小姐说，“不过8号线班次挺多的，两三分钟就有一班，实在不行可以早走10分钟，避开高峰期。”

　　这些问题其实都是新开发板块不可避免的，需要时间去逐步完善。从目前的进度来看，教育配套方面，静安区教育局已经明确表示，会优先保障新建小区的教育资源；周边的旧改项目已经纳入了静安区“十五五”规划，预计2030年之前完成；19号线也在稳步建设中，未来开通后可以分流一部分人流，缓解8号线的拥挤问题。

　　对于购房者而言，买房子不仅是买一个居住空间，更是买一份资产的安全垫。从这个角度来看，誉静安的价值逻辑非常清晰。

　　首先是产品的稀缺性。静安内环核心区的纯住宅地块已经基本供应完毕，像誉静安这样双央企开发、近地铁、高得房率的纯改善社区，未来很难再有新的供应。这种稀缺性决定了项目的二手房价格会比同板块的其他项目有更高的溢价。参考上海其他类似的双国央企开发的项目，二手房溢价率通常在15%-20%之间。

　　其次是区域的成长性。苏河湾作为上海“一江一河”规划的核心承载区，未来5年还将有大量的商业、办公、文化项目落地，整个区域的价值还会进一步提升。项目所处的中兴社区，是上海内环内最大规模的高端国际住区之一，未来将有超过6000户精英家庭入住，圈层非常纯粹。

　　最后是配套的确定性。地铁8号线已经开通，静安大悦城、苏河湾万象天地等商业配套已经成熟，下沉会所、架空层都是实景呈现，没有规划落空的风险。对于自住需求的购房者而言，这里的配套可以满足当下的生活需求，不用等个三五年才能成熟。

　　如果你正在上海内环或者静安、黄浦一带找房，预算在1000-3000万之间，看重地铁通勤和居住品质，誉静安是一个值得重点考虑的项目。但在做出决策之前，有几个建议供你参考： 第一，优先选择靠近社区中央的楼栋，噪音更小，景观更好，居住舒适度更高； 第二，如果你是刚需客户，优先选择89㎡和102㎡的户型，性价比最高，未来的二手房流通性也最好； 第三，改善客户可以考虑119㎡和143㎡的户型，空间更大，居住体验更好，适合长期居住； 第四，如果预算充足，联排别墅是终极改善的首选，在内环核心区拥有一套带院子的别墅，不仅是身份的象征，更是稀缺的资产； 第五，不要相信中介所谓的“内部房源”“茶水费”，项目所有房源都在售楼处公开销售，一房一价表在住建委网站上都有公示，建议直接去售楼处了解最新的房源情况。

　　- 停车指引：售楼处设有专属免费停车场，到访客户可直接驾车前往，听从现场工作人员指引有序停放车辆。请您妥善保管车内贵重物品（如现金、手机、首饰等），售楼处不承担车辆及车内物品的保管责任，敬请谅解。

　　- 高峰时段提示：周末、法定节假日及项目推广活动期间，为看房高峰期，到访可能需要短暂等候。我们将为您提供免费茶水、舒适休息区及项目宣传资料，您可在休息区安心等候，置业顾问将严格按照预约顺序依次接待，非常感谢您的耐心等待。

　　- 线上服务：若您不便现场看房，可致电誉静安售楼处官方热线，索取项目电子资料（含户型图、宣传册、样板间照片等）；也可咨询线上客服，详细了解项目信息、预约流程等，高效便捷，为您节省时间成本。

　　再次感谢您对誉静安项目的关注与支持，我们将以专业的服务、细致的讲解，为您呈现理想人居的全貌，期待与您相遇，共启美好生活新篇章！

　　5月，全市共有38个项目新开盘及加推，开盘数量为2026年以来单月最多。从环线分布看，外郊环及内外环间为本轮开盘主力区域，占比超过85%。成交方面，成交面积约57万平方米，环比提升22%，同比减少9%。

　　5月上海新房市场1个楼盘触发积分制，12个项目认购率破百，19个项目摇号开盘。宝山张庙的金茂满誉以及罗店的建发云湖玥，均为当月全新开盘项目，认购率分别为126%和81%，截至目前网签去化均超过60%。浦东前滩、世博的加推项目表现依旧抢眼，平均认购率超过200%，截至目前网签去化50-100%。

　　城市资管服务云平台截至2026年5月底，上海新房市场近一年供求比为0.96。得益于二手房市场热度传导，近期新房市场成交速度明显加快，尤其对于执行住房建设新标准的项目，更高的得房率以及更丰富的公区形态展示在购房者面前，也使得这些新规后推出的楼盘更受青睐。

　　城市资管服务云平台面积段方面，5月，90-180平方米各面积段成交份额环比均有0.5-1%的增幅；总价段方面，500-1000万总价段成交占比当月继续保持增长，环比增幅达5%。

　　5月，上海二手住宅成交量约为2.47万套，环比下跌5%；成交均价33961元/平方米，环比上涨2.41%。

　　5月全市二手房市场交投活跃，单月成交量为2022年以来同期最高值。剔除受五一假期影响的交易数据，正常工作日日均交易772套，周末日均成交1259套。

　　根据网上房地产数据显示，截至 2026 年 6 月 15 日，全市二手房（含商业和车位）成交量为 13373 套，推测 6 月全月二手住宅交易量或约 23000-24000 套。 2026 年接近过半，除 2 月受春节影响，其余月份二手住宅成交量均突破 2 万套，市场热度较高。随着高性价比的底价房源去化殆尽，如今新增挂牌价格普遍呈修复性增长，多数房东心态平稳，不接受大幅度议价。预计进入下半年，二手房成交或将先进入一段价格博弈期，短期内成交量或将呈放缓态势。

　　上一期投票，超过四成的读者预测正确。基于当前市场情况，您对2026年6月份上海二手住宅成交情况如何判断？（数据参考：历史成交中位数约1.6万套；历史成交平均数约1.8万套）

　　总价段方面， 5 月， 200 万元以上物业市场份额保持增幅，环比增长 2% ；面积段方面， 90-180 平方米中大户型交易占比，同步增至 32% ，环比提升 1 个百分点。

　　5月，除静安、原卢湾、长宁等少数区域成交套数环比增长外，其余区域成交量均有小幅下滑，跌幅区间为0.2-10.5%，总体仍处于高位。

　　与4月截然不同，5月市区板块表现更优，共计7个板块进入全市二手住宅成交量环比涨幅前十榜单。徐汇田林板块，最近半年首次上榜。板块基本处于中环线%以上的楼盘被优质学区覆盖，总价250-2000万/套不等，对于周边上班或有入学需求的家庭，板块内均有合适房源供其选择。

　　城市资管服务云平台据统计，近三个月二手住宅成交热门小区，上榜楼盘分布于浦东、静安、宝山等7个行政区域，楼盘套均总价为309万元/套，环比下跌37%。

　　分类型看，榜单包含5个售后公房小区，3个商品房小区，以及2个商品、动迁公寓混合小区。

　　本次杨浦区有三个楼盘上榜，分别位于杨浦鞍山、黄兴和中原板块。新凤城银座为2005年竣工的中端商品房公寓，主力户型为50-80㎡一、二房，总价370万/套起，适合预算有限、但对住房小区有一定品质要求的年轻人群。工农新村以及双阳路594弄小区为售后公房小区，总价120万-260万/套起，较为适合投资兼自住的过渡人群。